Cuando Carlos decidió comprar una propiedad con vista al mar en Honduras, pensó que había encontrado la oferta de su vida. El vendedor, un hombre amable con documentos en mano, le ofreció un precio irresistible. Carlos, emocionado, firmó un contrato privado, entregó el dinero y recibió las llaves.
Seis meses después, mientras remodelaba la terraza, un desconocido llamó a su puerta con una escritura original en la mano. Carlos no era el único dueño; acababa de descubrir que la propiedad tenía una copropiedad no declarada.
El Error: Lo que Carlos olvidó revisar
El problema de Carlos no fue la mala fe de su vendedor (bueno, en parte sí), sino la falta de Diligencia Debida (Due Diligence). En Honduras, como en muchos países, la posesión de una llave no equivale a la propiedad legal absoluta si existen gravámenes o herederos no declarados.
Carlos ignoró tres precauciones de oro:
1. La Tradición de Dominio: No verificó la cadena de dueños anteriores en el Instituto de la Propiedad (IP).
2. El Estado de Libertad de Gravamen: No confirmó si la casa estaba hipotecada o en litigio.
3. La Fe Pública Notarial: Realizó el trámite de forma privada sin un notario que validara la capacidad legal del vendedor para disponer de la totalidad del bien.
Plan de Acción: Cómo evitar que esto te pase a ti
Si estás planeando seguir los pasos de Carlos pero quieres asegurar tu inversión, este es el plan detallado y técnico que debes seguir:
Fase 1: Verificación de Identidad y Registro:
1. Solicitar la Escritura Pública: Pide una copia íntegra del título de propiedad.
2. Obtener Constancia de Libertad de Gravamen: Este documento, emitido por el Instituto de la Propiedad (IP), certifica que la casa no tiene deudas, embargos o «anotaciones preventivas» (pleitos legales en curso).
3. Verificar el Tracto Sucesivo: Confirmar que quien te vende es el único dueño o tiene el poder legal de todos los copropietarios (en caso de herencias).
Fase 2: Validación Técnica y Municipal
1. Constancia de Catastro: Verificar que las medidas del terreno en el papel coincidan con las medidas reales en el municipio.
2. Solvencia Municipal: Asegurarte de que los impuestos de Bienes Raíces estén pagados hasta la fecha.
Fase 3: El Cierre Legal
1. Contratar un Notario Independiente:
No uses el mismo abogado del vendedor. El notario debe redactar la Escritura de Compraventa.
2. Protocolización e Inscripción: El paso más importante. Una vez firmada la escritura, el abogado debe presentarla ante el IP para que el cambio de dueño sea público. Si no se inscribe, ante la ley, el dueño sigue siendo el anterior.
Nota Crítica:
En Honduras, si una propiedad es «Bien de Familia» o proviene de una herencia no liquidada, pueden aparecer cónyuges o hermanos reclamando su parte, incluso años después. Nunca entregues dinero sin una certificación registral actualizada al día de la firma.
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